Le déficit foncier est un dispositif fiscal attractif qui permet aux investisseurs immobiliers de déduire les charges liées aux travaux d’un bien locatif de leurs revenus fonciers, voire, sous certaines conditions, de leur revenu global. Ce mécanisme s’avère particulièrement intéressant pour la rénovation et l’entretien de biens immobiliers.
🔍 Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier intervient lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais divers) dépassent les revenus fonciers perçus.
📌 À noter : Ce dispositif est incompatible avec le régime fiscal "micro-foncier", qui offre un abattement forfaitaire sans possibilité de déduction des charges réelles.
Imputation sur les revenus : un avantage fiscal significatif
✅ Jusqu’à 10 700 € de déficit peuvent être imputés sur le revenu global chaque année.
✅ Si les travaux sont répartis sur plusieurs exercices, cette imputation peut s’étendre sur 3 ans maximum.
✅ Au-delà de ce plafond, le déficit reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quels travaux sont déductibles ?
Seuls certains types de travaux ouvrent droit au déficit foncier :
✔️ Travaux d’amélioration (ex. : modernisation d’une installation électrique, mise en conformité).
✔️ Travaux de réparation (ex. : remplacement d’une toiture défectueuse).
✔️ Travaux d’entretien (ex. : ravalement de façade).
❌ Attention ! Les travaux d’agrandissement ou de construction ne sont pas déductibles (article 31 du CGI).
Conditions à respecter
Le bien doit être loué à usage d’habitation principale pour au moins 3 ans après l’imputation du déficit.
🌿 Déficit foncier et rénovation énergétique : un coup de pouce avec la loi Climat
La loi Climat renforce l’intérêt du déficit foncier pour les propriétaires de logements classés passoires thermiques.
🔹 En cas de travaux de rénovation énergétique, le plafond de déficit imputable sur le revenu global double et passe de 10 700 € à 21 400 € par an.
⚠️ Les risques liés au déficit foncier : vigilance requise
💡 Le contrôle fiscal guette les abus :
🔸 Les dépenses doivent être justifiées par des factures et respecter les critères de déductibilité.
🔸 En cas de vacance locative prolongée après travaux, l’administration fiscale peut remettre en cause la déduction et recalculer l’impôt avec des intérêts de retard.
🔸 De fortes dépenses sur un bien locatif attirent l’attention du fisc, qui pratique des contrôles sur pièces fréquents.
📢 Conseil : Avant d’entamer des travaux, il est recommandé de consulter son centre des impôts pour éviter tout risque de redressement.
Conclusion : Un outil fiscal à manier avec précaution
Le déficit foncier constitue un levier puissant pour optimiser la fiscalité des investisseurs immobiliers, en particulier dans le cadre de la rénovation de biens anciens. Toutefois, une bonne maîtrise des règles et un suivi rigoureux des dépenses sont essentiels pour sécuriser cet avantage fiscal.
👉 Un projet d’investissement locatif avec travaux ? N’hésitez pas à vous faire accompagner pour maximiser les bénéfices tout en respectant les obligations fiscales.
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